WERT

Wertbeeinflussende Merkmale einer Immobilie lassen sich gut in objektbezogene und marktbezogene Faktoren gliedern, die zusammen den erzielbaren Preis bestimmen. Besonders wichtig sind Lage, Baujahr, Modernisierungen, energetischer Zustand, Grundriss und baulicher Zustand, weil sie in allen normierten Bewertungsverfahren ausdrücklich berücksichtigt werden.

All diese Merkmale wirken immer im Zusammenspiel: Eine mittelmäßige Immobilie in sehr guter Lage kann wertvoller sein als ein perfekt modernisiertes Objekt in ungünstiger Lage – entscheidend ist die marktgerechte Gesamtbetrachtung

Lage: Wo die Immobilie steht

Die Lage ist regelmäßig das stärkste wertbeeinflussende Merkmal, weil sie Bodenrichtwert, Nachfrage und Vermietbarkeit bestimmt. Mikro- und Makrolage (Umfeld, Infrastruktur, Lärm, Aussicht, Image des Viertels) schlagen sich direkt im Bodenwert und in Marktanpassungsfaktoren nieder.

Typische Lageaspekte:

• Ruhige Wohnstraße vs. Hauptverkehrsstraße.

• Nähe zu ÖPNV, Schulen, Arbeitsplätzen und grünen Freiflächen.

Baujahr: Alter und Standard

Das Baujahr gibt Hinweise auf Konstruktionsart, typische Schwachstellen und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Ältere Baujahre mit geringer Modernisierung führen meist zu einer kürzeren Restnutzungsdauer und höheren Alterswertminderung, während jüngere Jahrgänge höhere Sachwerte zulassen.

Wichtige Zusammenhänge:

• Ältere Häuser brauchen oft mehr Instandhaltung und haben niedrigere Marktattraktivität.

• Baualtersklassen sind in Standard- und Nutzungsdauertabellen hinterlegt und fließen direkt in die Wertermittlung ein.

Modernisierungen: Stand der Technik

Modernisierungen können ein älteres Objekt fiktiv „verjüngen“ und damit Wert und Restnutzungsdauer erhöhen. Entscheidend sind Umfang, Qualität und Zeitpunkt der Maßnahmen (z.B. Dach, Fenster, Leitungen, Bäder, Heizung), die in gängigen Modellen über Modernisierungspunkte berücksichtigt werden.

Typische wertrelevante Maßnahmen:

• Erneuerung von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik.

• Modernisierte Bäder, hochwertige Innenausstattung und verbesserte Grundrisse.

Energetischer Zustand: Kosten und Nachhaltigkeit

Der energetische Zustand beeinflusst laufende Betriebskosten, Wohnkomfort und künftig auch regulatorische Risiken. Dämmstandard, Fensterqualität, Heizsystem und ggf. regenerative Energieerzeugung sind daher sowohl für Käufer als auch für Banken ein maßgebliches Merkmal.

Relevante energetische Aspekte:

• Wärmedämmung von Dach, Fassade und Keller, moderne Heizungssysteme.

• Potenzielle energetische Sanierungskosten, die als wertmindernde Aufwendungen in Gutachten angesetzt werden können.

Grundriss: Funktionalität der Flächen

Ein funktionaler, zeitgemäßer Grundriss erhöht die Marktfähigkeit und die wirtschaftlich nutzbare Wohnfläche. Ungünstige Zuschnitte (z.B. Durchgangszimmer, „gefangene“ Räume, stark verschachtelte Flächen) führen in Bewertungsmodellen zu Abschlägen auf die anrechenbare Fläche oder über Korrekturfaktoren.

Typische Grundriss-Merkmale:

• Helle, gut möblierbare Zimmer, ausreichende Nebenräume und klare Erschließung.

• Flexible Nutzung (Homeoffice, barrierearme Erschließung) steigert Attraktivität.

Baulicher Zustand: Substanz und Instandhaltungsstau

Der bauliche Zustand beschreibt den tatsächlichen Erhaltungszustand der Konstruktion und Ausstattung im Verhältnis zum Alter. Von „sehr gut gepflegt“ bis „sanierungsbedürftig“ wirkt sich dieser Zustand unmittelbar über besondere objektspezifische Merkmale, Abschläge und ggf. verkürzte Restnutzungsdauer auf den Wert aus.

Wesentliche Aspekte des Zustands:

• Vorhandene Bauschäden (Feuchtigkeit, Risse, Haustechnikdefizite) und sichtbarer Instandhaltungsstau.

• Hochwertig instand gehaltene Substanz kann zu Zuschlägen gegenüber dem Modellstandard führen.